Encara que no hagi cobrat el lloguer des de fa anys, la factura d’IVA pot seguir viva, si segueix els passos correctes i ho documenta tot com exigeix \u200b\u200bla llei.<\/p>\n\n\n\n
Molts llogaters es resignen a perdre l’IVA de rendes impagades. Tot i aix\u00f2, la normativa permet modificar la base imposable; si es compleixen certes condicions.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Un dels grans dilemes de tot arrendador de locals comercials \u00e9s el seg\u00fcent: qu\u00e8 passa amb l’IVA quan fa anys que no es cobra un euro de renda i l’inquil\u00ed ja ni est\u00e0? S’ha de resignar a perdre all\u00f2 ingressat a Hisenda o pot modificar la base imposable per recuperar aquestes quotes repercutides al seu dia?<\/p>\n\n\n\n La Direcci\u00f3 General de Tributs (en consulta vinculant V0255-25, de 5 de mar\u00e7 de 2025) s’ha pronunciat sobre aquesta q\u00fcesti\u00f3, i la seva an\u00e0lisi ajuda a aclarir una situaci\u00f3 habitual en temps de morositat i contractes resolts de manera unilateral o for\u00e7osa.<\/p>\n\n\n\n En canvi, si l’arrendatari continua ocupant l’immoble, encara que no pagui, i no hi ha resoluci\u00f3 ferma del contracte, encara no es pot parlar d’operaci\u00f3 extingida ni de cr\u00e8dit incobrable a efectes de l’IVA.<\/p>\n\n\n\n La doctrina ho expressa amb claredat: l’article 80. Dos de la Llei de l’IVA permet modificar la base imposable si l’operaci\u00f3 queda sense efecte mitjan\u00e7ant resoluci\u00f3 judicial, administrativa o conforme a dret. I, en aquest cas, s’ent\u00e9n que la resoluci\u00f3 del contracte per impagament i aband\u00f3 del local compleix aquest requisit.<\/p>\n\n\n\n La clau rau en l’extinci\u00f3 real del cr\u00e8dit, ja sigui per acord, per decisi\u00f3 judicial o per abandonament i baixa comptable. El que no es pot fer \u00e9s esperar indefinidament ni pretendre rectificar quan no hi ha document, fet ni resoluci\u00f3 que evidenci\u00ef que l’operaci\u00f3 va quedar sense efecte.<\/p>\n\n\n\n Un cop es compleixen els requisits legals, l’empresa pot optar per dues vies:<\/p>\n\n\n\n Atenci\u00f3.<\/strong> La factura rectificativa s’ha d’emetre com m\u00e9s aviat millor, i la modificaci\u00f3 nom\u00e9s es pot fer si no han passat m\u00e9s de quatre anys des de la meritaci\u00f3 de l’impost o des que es va produir la causa de la modificaci\u00f3.<\/p>\n\n\n\n La rectificaci\u00f3 s’ha de formalitzar mitjan\u00e7ant una factura rectificativa completa, que identifiqui l’original i que consigni clarament la minoraci\u00f3 de base i impost. A m\u00e9s, cal acreditar:<\/p>\n\n\n\nEl cas: tres anys sense cobrar i un contracte que s’extingeix<\/h2>\n\n\n\n
En el cas plantejat, l’empresa \u00e9s arrendadora de diversos locals. Des d’agost del 2020 fins al juny del 2023, un dels seus llogaters no va abonar cap renda. Finalment, el juny del 2023 es va produir el desallotjament i es va donar per acabat el contracte. Avui dia, el deute s’ha donat de baixa comptablement com a cr\u00e8dit incobrable i l’empresa pregunta si pot modificar la base imposable de l’IVA, d’acord amb l’article 80.Dos de la Llei de l’IVA.<\/p>\n\n\n\nImpagament, extinci\u00f3 i rescissi\u00f3: tres figures que no s\u00f3n el mateix<\/h2>\n\n\n\n
El primer que cal entendre \u00e9s que no tot impagament justifica una modificaci\u00f3 de la base imposable. Segons el criteri reiterat de la DGT, del TEAC i dels tribunals europeus, cal que l’operaci\u00f3 hagi quedat totalment o parcialment sense efecte. Aix\u00f2 es d\u00f3na, per exemple, quan el contracte es resol, l’inquil\u00ed marxa i ja no \u00e9s possible exigir el pagament de les quotes pendents.<\/p>\n\n\n\nJurisprud\u00e8ncia europea que canvia lenfocament<\/h2>\n\n\n\n
El Tribunal de Just\u00edcia de la Uni\u00f3 Europea (TJUE), en sent\u00e8ncies com Lombard (C-404\/16) i UniCredit Leasing (C-242\/18), ha consolidat la idea que quan una operaci\u00f3 s’extingeix amb car\u00e0cter definitiu, ja no hi ha contraprestaci\u00f3 exigible, i per tant, la base imposable s’ha d’ajustar fins i tot si el motiu. No \u00e9s una simple mora, sin\u00f3 una anul\u00b7laci\u00f3 jur\u00eddica i econ\u00f2mica del negoci.<\/p>\n\n\n\nI com es rectifica l’IVA?<\/h2>\n\n\n\n
\n
Quina documentaci\u00f3 exigeix \u200b\u200bHisenda?<\/h2>\n\n\n\n