Encara que no hagi cobrat el lloguer des de fa anys, la factura d’IVA pot seguir viva, si segueix els passos correctes i ho documenta tot com exigeix la llei.
Molts llogaters es resignen a perdre l’IVA de rendes impagades. Tot i això, la normativa permet modificar la base imposable; si es compleixen certes condicions.
Un dels grans dilemes de tot arrendador de locals comercials és el següent: què passa amb l’IVA quan fa anys que no es cobra un euro de renda i l’inquilí ja ni està? S’ha de resignar a perdre allò ingressat a Hisenda o pot modificar la base imposable per recuperar aquestes quotes repercutides al seu dia?
La Direcció General de Tributs (en consulta vinculant V0255-25, de 5 de març de 2025) s’ha pronunciat sobre aquesta qüestió, i la seva anàlisi ajuda a aclarir una situació habitual en temps de morositat i contractes resolts de manera unilateral o forçosa.
El cas: tres anys sense cobrar i un contracte que s’extingeix
En el cas plantejat, l’empresa és arrendadora de diversos locals. Des d’agost del 2020 fins al juny del 2023, un dels seus llogaters no va abonar cap renda. Finalment, el juny del 2023 es va produir el desallotjament i es va donar per acabat el contracte. Avui dia, el deute s’ha donat de baixa comptablement com a crèdit incobrable i l’empresa pregunta si pot modificar la base imposable de l’IVA, d’acord amb l’article 80.Dos de la Llei de l’IVA.
Impagament, extinció i rescissió: tres figures que no són el mateix
El primer que cal entendre és que no tot impagament justifica una modificació de la base imposable. Segons el criteri reiterat de la DGT, del TEAC i dels tribunals europeus, cal que l’operació hagi quedat totalment o parcialment sense efecte. Això es dóna, per exemple, quan el contracte es resol, l’inquilí marxa i ja no és possible exigir el pagament de les quotes pendents.
En canvi, si l’arrendatari continua ocupant l’immoble, encara que no pagui, i no hi ha resolució ferma del contracte, encara no es pot parlar d’operació extingida ni de crèdit incobrable a efectes de l’IVA.
La doctrina ho expressa amb claredat: l’article 80. Dos de la Llei de l’IVA permet modificar la base imposable si l’operació queda sense efecte mitjançant resolució judicial, administrativa o conforme a dret. I, en aquest cas, s’entén que la resolució del contracte per impagament i abandó del local compleix aquest requisit.
Jurisprudència europea que canvia lenfocament
El Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE), en sentències com Lombard (C-404/16) i UniCredit Leasing (C-242/18), ha consolidat la idea que quan una operació s’extingeix amb caràcter definitiu, ja no hi ha contraprestació exigible, i per tant, la base imposable s’ha d’ajustar fins i tot si el motiu. No és una simple mora, sinó una anul·lació jurídica i econòmica del negoci.
La clau rau en l’extinció real del crèdit, ja sigui per acord, per decisió judicial o per abandonament i baixa comptable. El que no es pot fer és esperar indefinidament ni pretendre rectificar quan no hi ha document, fet ni resolució que evidenciï que l’operació va quedar sense efecte.
I com es rectifica l’IVA?
Un cop es compleixen els requisits legals, l’empresa pot optar per dues vies:
- Procediment de rectificació d’autoliquidacions (art. 120.3 de la LGT) si es considera que la quota repercutida s’ha tornat improcedent.
- Regularització en el model del període actual o següent, sempre dins el termini d’un any des que es va produir la causa que en permet la rectificació (art. 89.5 de la Llei de l’IVA).
Atenció. La factura rectificativa s’ha d’emetre com més aviat millor, i la modificació només es pot fer si no han passat més de quatre anys des de la meritació de l’impost o des que es va produir la causa de la modificació.
Quina documentació exigeix Hisenda?
La rectificació s’ha de formalitzar mitjançant una factura rectificativa completa, que identifiqui l’original i que consigni clarament la minoració de base i impost. A més, cal acreditar:
- El desallotjament del local
- La resolució del contracte
- La baixa comptable del crèdit
- I, si s’acudeix al procediment de l’art. 120.3, la sol·licitud formal davant de l’Administració
Atenció. No n’hi ha prou amb deixar d’emetre factures o pensar que el temps ja ha prescrit el deute.
Conclusió: sí, pot recuperar l’IVA, però faci-ho bé
La Llei de l’IVA permet que l’arrendador recuperi l’IVA ingressat quan les rendes meritades són incobrables i el contracte s’extingeix, però no de qualsevol manera ni en qualsevol moment. Cal respectar els terminis, documentar adequadament els fets i actuar amb rigor comptable i fiscal.
En definitiva, el silenci de l’inquilí no esborra l’IVA, però l’extinció definitiva del contracte i la baixa del crèdit sí que ho fan… sempre que vostè, com a arrendador, ho tramiti correctament.
Contacti amb aquest despatx professional per a qualsevol dubte o aclariment que pugui tenir sobre això
